Die Schere auf dem deutschen Immobilienmarkt öffnet sich in den kommenden zehn Jahren immer weiter. Während Eigentumswohnungen im bundesweiten Durchschnitt an Wert gewinnen, müssen Eigentümer und Kaufinteressierte im Freistaat Thüringen mit sinkenden Preisen rechnen. Dies geht aus dem aktuellen „Postbank Wohnatlas 2026“ hervor. Für die großangelegte Studie haben Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) die Kaufpreisentwicklung für Eigentumswohnungen im Bestand bis zum Jahr 2035 für alle 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte prognostiziert.
Die Analyse zeigt einen deutlichen bundesweiten Trend: Während in 13 von 16 Bundesländern im Durchschnitt steigende Immobilienwerte erwartet werden, blickt Mitteldeutschland einer anderen Entwicklung entgegen. Neben Sachsen-Anhalt (-0,5 Prozent) und Sachsen (-0,1 Prozent) gehört Thüringen zu den drei Bundesländern, für die das HWWI im Durchschnitt der Regionen mit einem realen (inflationsbereinigten) Preisrückgang von 0,2 Prozent pro Jahr rechnet.
Demografischer Wandel bremst den ländlichen Raum aus
Haupttreiber dieser Entwicklung in Thüringen ist der prognostizierte Bevölkerungsrückgang außerhalb der Ballungsräume. „Auf dem Wohnungsmarkt zeigt sich immer deutlicher, dass die sozio-ökonomische Lage, definiert als wirtschaftliche Stärke und demografische Entwicklung, über die künftige Wertentwicklung entscheidet“, erklärt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Postbank.
In stark ländlich geprägten Gebieten und strukturschwachen Regionen Ost- und Mitteldeutschlands sinkt die Nachfrage nach Wohnraum, was die Preise langfristig drückt. Bestandswohnungen verlieren dort tendenziell an Wert, wo Menschen abwandern und die Bevölkerung altert.
Die Ausnahme Erfurt: Wo Immobilien an Wert gewinnen
Trotz des insgesamt verhaltenen Trends für den Freistaat gibt es eine maßgebliche Ausnahme: die Landeshauptstadt Erfurt. Die thüringische Metropole stemmt sich erfolgreich gegen den Landestrend und gehört neben Städten wie Leipzig, Dresden oder Potsdam zu den ostdeutschen Wachstumszentren.
Für Erfurt und vergleichbare urbane Zentren prognostiziert die Studie bis 2035 stabile bis deutlich positive Preisentwicklungen. Der Grund liegt in der demografischen und wirtschaftlichen Anziehungskraft der Stadt:
- Zuzug und Verjüngung: Erfurt profitiert von einer stabilen Bevölkerungsentwicklung und einem Zuwachs an Menschen im erwerbstätigen Alter.
- Wirtschaftliche Stärke: Steigende verfügbare Einkommen sichern die Nachfrage auf dem lokalen Wohnungsmarkt.
- Knapper Wohnraum: Da der Bedarf in der Stadt hoch bleibt, behalten oder steigern Bestandswohnungen hier ihren Wert.
Stagnation in Mittelstädten, Chancen für Selbstnutzer
Für alle deutschen Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern prognostiziert das HWWI bis 2035 im Mittel einen Preisanstieg von rund 0,6 Prozent pro Jahr – ein Wert, den Erfurt stützt, selbst wenn die Preise im ländlichen Thüringer Umland nachgeben.
Der Postbank-Immobilienexperte Beermann betont jedoch, dass die prognostizierten Werte Regionaldurchschnitte abbilden und jede Immobilie individuell nach Lage und Zustand bewertet werden muss. Für Kaufinteressierte in Thüringen, die Wohnraum zur Eigennutzung suchen, bietet der Markt abseits der Landeshauptstadt durchaus Chancen: In Regionen mit stagnierenden oder leicht sinkenden Preisen lassen sich attraktive Angebote finden. Eine schuldenfreie Immobilie bleibt laut den Experten ungeachtet regionaler Preisschwankungen ein stabiler und wichtiger Baustein für die private Altersvorsorge.
