Eisenach: Hintergründe zu den Garagenkündigungen

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Aktuell wird in Eisenach viel über Garagen, die noch aus der DDR-Zeit stammen, diskutiert. Mit den Garagenbesitzer*innen wurden in den 1980er Jahren Nutzungsverträge abgeschlossen, wonach sie eigene Garagen auf städtischem Grund und Boden für eine Nutzungsgebühr von jährlich 25 Mark errichten konnten. Zu dieser Zeit gab es bereits eine Kündigungsmöglichkeit von drei Monaten zum Jahresende. Nach der Wiedervereinigung strebte der Gesetzgeber die Angleichung der rechtlichen Vorschriften an das Bürgerliche Gesetzbuch an: Denn dort gibt es eine Trennung von Grundstück und Gebäude nur im Rahmen einer Erbpacht. Damals wurden Anpassungsgesetze mit langen Übergangsfristen erlassen.

Ein solcher Rechtsrahmen ist das Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG), das für derartige Fälle anwendbar ist. Es regelt den Verbleib von Gebäuden auf fremden Boden (z. B. Garagen oder Gartenhäuser). Das Gesetz betrifft DDR-Verträge zur Überlassung des Grundstückes, also Miet- oder Pachtverträge, die bis zum 2. Oktober 1990 geschlossen wurden. In den vergangenen 30 Jahren wurden daher in Eisenach für einige Grundstücke bereits neue Verträge abgeschlossen oder Verträge insbesondere im Hinblick auf die Höhe der Pachtzahlungen angepasst. Die Verträge wurden damals weiterhin mit „Pachtvertrag“ überschrieben, obwohl es sich rechtlich eigentlich um Mietverträge handelt. Das heißt, dass die bloße Nutzungsmöglichkeit ohne Möglichkeit der Ertragsgewinnung vereinbart worden ist, wie dies bei einem Pachtvertrag der Fall wäre. Dies ändert aber nichts an der rechtlichen Bewertung, da eine falsche Bezeichnung im rechtlichen Sinn nicht schädlich ist. Es kommt auf die konkreten Vereinbarungen, also den Inhalt des Vertrags, an. 

Die meisten Verträge bereits vor Jahren gekündigt

Ab dem 4. Oktober 2015 konnte die Stadt Eisenach als Grundstückseigentümerin die bestehenden Verträge nach § 23 Abs. 4 SchuldRAnpG ordentlich kündigen, ohne einen bestimmten Grund anzugeben. Durch die Kündigung verloren die bisherigen Eigentümer*innen nach § 11 SchuldRAnpG das Eigentum an den Garagen: Dieses fiel mit dem Grundstück zusammen, so dass die Stadt Eisenach seit dieser Kündigung beziehungsweise der Neufassung der Verträge Eigentümerin sowohl der Grundstücke als auch der Garagen ist. Die ehemaligen Garagenbesitzer*innen mieteten nun den Grund und Boden sowie die Garagen von der Stadt Eisenach, also das gesamte Grundstück mit Aufbauten, was der neuen Rechtslage entspricht.

Die neuen Verträge wurden mit „Nutzungsvertrag“ überschrieben, was der rechtliche Oberbegriff für Miet- beziehungsweise Pachtverträge ist. Rechtlich handelte es sich um Mietverträge. Außerdem wurde in diesen Verträgen den Eigentümer*innen die Pflicht zur Instandhaltung der Garagen auferlegt, obwohl dies dem Mietvertragsrecht fremd ist, da sich der Vermietende üblicherweise um die Substanz der Mietsache zu kümmern hat.

Mit der Kündigung im vergangenen Jahr wurden den Nutzer*innen durch die Stadt Eisenach rechtlich und fachlich nochmals überarbeitete Verträge angeboten. So wurde eine Änderung der Bezeichnung Pachtvertrag beziehungsweise Nutzungsvertrag in Mietvertrag und weitere Überarbeitungen durch Änderungen der zugrundeliegenden Gesetze oder Rechtsprechung vorgenommen. Insbesondere trifft die Instandhaltungspflicht  künftig nicht mehr die Mieter*innen, sondern die Stadt als Eigentümerin der Garagen.

Stadt setzt Umsatzsteuerpflicht bereits ab 2023 um

Weitere Änderungen betrafen die Höhe der Mieten wegen der Anpassung an erhöhte Stellplatzmieten in der Stadt Eisenach sowie die Änderung des Textes aufgrund der Umsatzsteuer, die die Gemeinden spätestens ab dem Jahr 2025 abzuführen haben. Die Stadt Eisenach zieht allerdings bereits seit dem 1. Januar 2023 die Umsatzsteuer ein, da die entsprechenden Abläufe innerhalb der Verwaltung bereits geschaffen worden waren, als die Fristverlängerung vom Bund beschlossen wurde. Der Stadtrat hatte diesem Vorgehen im Dezember 2022 zugestimmt, da sonst zahlreiche bereits vorbereitete Maßnahmen hätten wieder rückabgewickelt werden müssen. Die Kündigungsfrist jeweils mit einer Frist von drei Monaten wie im Mietvertragsrecht üblich blieb, wie in den ursprünglichen Verträgen enthalten, bestehen.

Die zum Ende des vergangenen Jahres erfolgten Kündigungen fanden aus den vorgenannten Gründen statt und nicht, um mit dem Auslaufen einiger Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes die Garagenbesitzer „kalt zu enteignen“, wie in einem Artikel in der Thüringer Allgemeinen vom 12. Januar 2023 zu lesen war. Die Kündigung, die den Verlust des Eigentums an den Garagen zur Folge hatte, fand bei den meisten Nutzer*innen bereits – wie oben ausgeführt – im Jahr 2015 statt. Bis auf vier Ausnahmefälle gab es im vergangenen Jahr keine Garagen mehr auf fremdem Grund und Boden. Die meisten Garagen stehen somit bereits seit den Verträgen, die im Jahr 2016 abgeschlossen worden sind, im Eigentum der Stadt.

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