Angesichts explodierender Baukosten, Lieferengpässe und veränderter Zinsbedingungen steht der soziale Wohnungsbau in Thüringen unter erheblichem Druck. Eine Kleine Anfrage des CDU-Abgeordneten Kowalleck im Thüringer Landtag bringt nun neue Details ans Licht, wie der Freistaat die Wohnraumförderung steuert und vor welchen Herausforderungen Investoren, Genossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen im Jahr 2026 stehen.

Die Debatte entzündete sich unter anderem an Berichten aus der Stadt Saalfeld/Saale. Dort planen Wohnungsunternehmen zwar umfangreiche Millioneninvestitionen in den Neubau und die Modernisierung, kündigten jedoch an, einzelne Projekte komplett ohne staatliche Hilfen zu realisieren. Als Gründe aus der Praxis werden oft steigende Baukosten, ein hoher bürokratischer Aufwand und zu geringe Fördersummen im Verhältnis zur Gesamtinvestition genannt.

Das Fördergerüst: Bund und Land teilen sich die Aufgaben

Die Wohnraumförderung im Freistaat setzt sich aus verschiedenen Bausteinen zusammen. Auf Bundesebene existieren Vereinbarungen zum sozialen Wohnungsbau sowie spezifische Programme wie „Jung kauft Alt“ oder Richtlinien zum Umbau von Gewerbeimmobilien in Wohnraum.

Thüringen selbst stützte sich zuletzt auf die „Richtlinie zur Förderung des bezahlbaren Wohnens im Freistaat Thüringen für die Programmjahre 2023 bis 2025“. Damit wurden sowohl der Neubau als auch Bestandsmaßnahmen von mietpreisgebundenen Wohnungen bezuschusst. Für die Jahre 2026 bis 2030 befindet sich eine Folgerungrichtlinie in der finalen Abstimmung, die spürbare Verbesserungen bringen soll. Zudem vergibt die Thüringer Aufbaubank über das Programm „EigenheimPlus“ zinsvergünstigte Darlehen an Privatpersonen.

Millionenbeträge für den Freistaat

Der Umfang der Bundesfinanzhilfen für Thüringen schwankte in den vergangenen Jahren stark, was vor allem am jeweiligen Abruf- und Baugeschehen im Land liegt. Die Inanspruchnahme der Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau stellt sich wie folgt dar:

• 2022: rund 4,98 Millionen Euro
• 2023: rund 30,10 Millionen Euro
• 2024: rund 7,51 Millionen Euro
• 2025: rund 11,09 Millionen Euro

Für das Jahr 2026 stellt der Bund über eine neue Verwaltungsvereinbarung einen massiven Verpflichtungsrahmen von bundesweit 3,5 Milliarden Euro zur Verfügung. Nach dem Königsteiner Schlüssel entfällt auf Thüringen für 2026 ein theoretischer Verpflichtungsrahmen von 92.123.850 Euro. Die Bundesmittel fließen in Zuschüsse und Zinssubventionen und müssen vom Land zu mindestens 30 Prozent kofinanziert werden. In der Summe der bisherigen Jahresscheiben ergibt sich für 2026 ein fest eingeplanter Betrag von rund 28,94 Millionen Euro.

Licht und Schatten in der Praxis

Obwohl das Thüringer Ministerium für Digitales und Infrastruktur betont, dass im geförderten Wohnungsbau Fördersätze von bis zu 80 Prozent der förderfähigen Kosten möglich sind und in der Regel auch voll ausgeschöpft werden, kommt das Geld nicht überall an.

Ein extremes Beispiel liefert der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt: Im gesamten Zeitraum von 2022 bis 2025 wurde dort kein einziger Förderantrag im Rahmen der sozialen Mietwohnungsbauförderung gestellt oder bewilligt.

Das Ministerium weist das Argument zurück, die Förderung entfalte im Verhältnis zu den gestiegenen Kosten kaum noch wirtschaftliche Wirkung. Angesichts der Lage am freien Kapitalmarkt seien die über die gesamte Laufzeit zinsfreien Förderdarlehen des Landes sowie die zusätzlichen Zuschüsse ein massiver Vorteil, da im sozialen Wohnungsbau die gestiegenen Kosten nicht einfach auf die Mieter umgelegt werden können. Gleichwohl räumt die Landesregierung ein, dass Materialpreissteigerungen, Handwerkermangel und Lieferengpässe dazu geführt haben, dass Projekte generell verschoben oder auf Eis gelegt wurden.

Was sich ab 2026 ändern soll

Um auf die veränderten Bedingungen zu reagieren, wurden die Kostenobergrenzen in den Richtlinien seit 2020 kontinuierlich angehoben. Seit 2023 sind sie an den offiziellen Preisindex für Wohngebäude gekoppelt, um flexibel auf Marktveränderungen zu reagieren. Auch die zulässigen Bewilligungsmieten wurden nach oben korrigiert.

Für die Förderperiode von 2026 bis 2030 verspricht die Landesregierung grundlegende Optimierungen, die unter Einbindung von Wohnungsverbänden und Mieterbünden erarbeitet wurden:

1. Höheres Fördervolumen durch neue Finanzierung: Ab 2026 werden die Förderdarlehen direkt über die Thüringer Aufbaubank mittels Refinanzierung am Kapitalmarkt ausgereicht. Dies soll deutlich mehr finanzielle Mittel freisetzen.
2. Fokus auf den Bestand und regionale Zentren: Gefördert wird primär dort, wo eine funktionierende Daseinsvorsorge (Infrastruktur, Arbeitsplätze) existiert. Der Fokus liegt ganz bewusst auf der Modernisierung bestehender Gebäude, um Flächenschonung zu betreiben, einer späteren Zersiedelung durch den Bevölkerungsrückgang vorzubeugen und mit dem gleichen Geld mehr Wohnraum zu erhalten.

Ob die angekündigten Erleichterungen und die Aufstockung der Mittel ausreichen, um das Vertrauen der Investoren zurückzugewinnen und den bürokratischen Aufwand spürbar zu senken, wird sich bei der Umsetzung der neuen Richtlinien in den kommenden Monaten zeigen müssen.